Acciones y derechos vs. partida propia: qué cambia al comprar
Si buscas propiedades en Cusco y el Valle Sagrado, tarde o temprano verás un anuncio que dice "se vende por acciones y derechos". Suena técnico, pero cambia mucho lo que compras. Aquí te lo explico sin tecnicismos.
Casa con jardín en Calca, Valle Sagrado.
¿Qué es tener partida propia?
Cada inmueble inscrito tiene una partida registral: su ficha en SUNARP. Cuando una unidad (un departamento, una casa dentro de un conjunto) tiene partida propia, está "independizada": está inscrita como una unidad separada, con su propio titular, sus propias cargas y su propia historia.
Independizar significa abrir una partida para cada unidad, ya sea dividiendo un terreno o inscribiendo una edificación bajo el régimen que prevé la Ley 27157. Es un trámite que se hace ante SUNARP, con un reglamento interno y planos firmados por un profesional.
¿Qué son "acciones y derechos"?
Es cuando el vendedor no es dueño de una unidad separada, sino de una parte (un porcentaje) de un inmueble mayor que comparte con otros copropietarios. Lo que compras es esa parte, no un pedazo con límites propios inscritos.
Puede ser una compra legítima y es común en terrenos y casas heredadas. Pero tiene consecuencias.
Lo que cambia para ti
| Partida propia | Acciones y derechos | |
|---|---|---|
| Qué compras | Una unidad definida e inscrita | Una parte de un inmueble mayor |
| Crédito hipotecario | Generalmente es más sencillo | Puede ser limitado por la modalidad |
| Otros copropietarios | No los hay sobre tu unidad | Puede haberlos |
| Cargas | Solo las de tu partida | Pueden afectar al inmueble mayor |
| Futura venta | Más directa | Puede ser más lenta y depender de otros |
Qué revisar si te ofrecen acciones y derechos
- Qué porcentaje se te transfiere y cómo está definido el área que usarás.
- Quiénes son los demás copropietarios y si están de acuerdo con la venta.
- Las cargas y gravámenes del inmueble mayor, en la partida.
- Si la partida está en regla y los linderos son claros.
- Si luego será posible independizar tu parte, y qué requisitos pide SUNARP.
Un detalle útil del Tribunal Registral: unidades que solo comparten un muro, con accesos y terreno propios, no encajan en estos regímenes y se tramitan como subdivisión. Es decir, no todo puede independizarse de cualquier manera.
Un ejemplo de mi cartera
Una de mis propiedades en venta, la de Calca, se ofrece por acciones y derechos. En su ficha lo aviso de forma clara: dos casas con terreno en venta en Calca. Prefiero que el comprador lo sepa desde el primer día y decida con la información completa.
Ventanas con vista a las montañas en una casa de Calca, Valle Sagrado.
Mi recomendación
No descartes una propiedad solo por esta modalidad, pero tampoco la compres sin entender qué te transfieren. Pide la partida, revisa cómo leerla y consulta con un notario o abogado antes de pagar.
Fuentes consultadas
Consultadas el 24 de octubre de 2026. SUNARP actualiza sus criterios con frecuencia: confirma en su portal.
- SUNARP: Independización por reglamento interno
- Congreso del Perú: Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
- SUNARP, Tribunal Registral: Resolución 1139-2021-SUNARP-TR
- El Peruano: ¿Quieres vender o repartir tu propiedad? Aprende cómo independizar un inmueble paso a paso
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado o notario.