Alcabala: qué es y cuánto se paga al comprar una propiedad
Cuando compras una propiedad, además del precio hay un costo que mucha gente descubre tarde: la alcabala. Es un impuesto, y entender cómo se calcula te permite incluirlo en tu presupuesto desde el inicio. Aquí lo explico con un ejemplo.
Casa en Huancaro, Cusco. Al comprar una casa como esta, el comprador paga la alcabala.
¿Qué es la alcabala?
Es un impuesto municipal que grava la transferencia de propiedad de un inmueble. Lo cobra la municipalidad del distrito donde está el predio, y no la SUNAT. Lo paga el comprador, y la norma no permite pactar que lo pague el vendedor.
¿Cómo se calcula?
La regla tiene tres piezas:
- Base: el valor de la transferencia (el precio de la compra). No puede ser menor al autovalúo del predio, que es el valor que usa la municipalidad para el impuesto predial.
- Tramo sin impuesto: las primeras 10 UIT del valor no pagan. La UIT (Unidad Impositiva Tributaria) cambia cada año y se usa la del año de la compra. En 2026 vale S/ 5,500, así que las primeras 10 UIT equivalen a S/ 55,000.
- Tasa: 3% sobre lo que queda.
Ejemplo
Supón una compra en 2026 por S/ 400,000, con la UIT de S/ 5,500. Es solo un ejemplo: el cálculo real depende también del autovalúo de la propiedad.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Valor de la transferencia | S/ 400,000 | |
| Se descuentan 10 UIT | 10 × S/ 5,500 | S/ 55,000 |
| Base del impuesto | 400,000 − 55,000 | S/ 345,000 |
| Alcabala | 3% de 345,000 | S/ 10,350 |
¿Cuándo se paga?
Según las municipalidades consultadas, el pago debe hacerse hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Si pagas tarde se aplican intereses moratorios, así que conviene hacerlo enseguida. Guarda la constancia de pago junto con la escritura.
¿Cuándo no se paga?
- Primera venta de una vivienda nueva por la empresa constructora: no está afecta, salvo por la parte que corresponde al valor del terreno. Para acreditarlo, la municipalidad pide un documento que demuestre la condición de constructora.
- Hay otras transferencias inafectas, como algunas entre familiares cercanos. No asumas que te corresponde: verifica con la municipalidad.
Interior de una casa en Huancaro, Cusco.
Mi recomendación
- Incluye la alcabala en tu presupuesto total desde el primer día.
- Pídele a la municipalidad o al notario el cálculo exacto con el autovalúo y la UIT del año.
- Si compras a una constructora, pregunta cómo se trata la parte del terreno.
Para ver todos los pasos de una compra, lee cómo comprar una propiedad en Cusco, paso a paso.
Fuentes consultadas
Consultadas el 24 de octubre de 2026. La UIT se actualiza cada año; confirma el valor y las reglas en la municipalidad.
- El Peruano: MEF establece en S/ 5,500 la Unidad Impositiva Tributaria para 2026 (Decreto Supremo 301-2025-EF)
- Municipalidad Provincial de Ascope: Impuesto de Alcabala
- Municipalidad Distrital de Tingo María: Impuesto de Alcabala
- SUNARP: Conoce cómo registrar una compraventa de inmueble en la Sunarp
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado, contador o notario.