Cómo comprar una propiedad en Cusco, paso a paso
Comprar una propiedad suele ser la compra más grande que una familia hace en la vida. La buena noticia es que el camino tiene un orden claro. Si lo sigues, te ahorras la mayoría de los sustos. Esta es la ruta que te recomiendo, de la primera visita a la inscripción a tu nombre.
Departamento en Santa Mónica, Cusco, una de las propiedades que tengo en venta.
Paso 1: arma tu presupuesto completo
El precio no es lo único que pagas. Suma también el impuesto de alcabala, los gastos de notaría, las tasas del registro y, si vas a remodelar, un margen para arreglos. Más abajo te explico cada uno. Tener la cifra total clara evita decisiones apuradas.
Paso 2: verifica antes de firmar nada
Esta etapa es la más importante. SUNARP, la entidad que lleva el registro de propiedades, recomienda comprobar que el inmueble esté a nombre de quien lo vende y que no tenga cargas ni gravámenes vigentes. Para eso se piden dos documentos:
- el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), que resume la situación actual del predio;
- el certificado literal (la "copia literal") de la partida, que muestra su historia.
Además conviene revisar tres cosas más:
- Que los documentos de la municipalidad (la Hoja Resumen y el Predio Urbano del impuesto predial) estén a nombre del vendedor.
- Que el inmueble esté libre de ocupantes.
- Si quien vende es una empresa, que su representante tenga poder suficiente. Se puede pedir una vigencia de poder en SUNARP.
Si quieres aprender a leer una partida, tengo una guía aparte: cómo leer la partida registral.
Paso 3: firma la minuta
La minuta es el contrato de compraventa, redactado por un abogado. Con la minuta firmada, la notaría puede pedir el bloqueo registral, que reserva la partida mientras se firma la escritura pública. Es una protección útil mientras se firma la escritura.
Paso 4: escritura pública ante notario
Con la minuta, comprador y vendedor acuden a la notaría para que se extienda la escritura pública. El pago del precio conviene hacerlo por el sistema bancario y guardar todos los comprobantes. No entregues dinero en efectivo "por fuera" ni sin documento que lo respalde.
Paso 5: paga la alcabala
La alcabala es un impuesto municipal que paga el comprador. Se calcula con una tasa de 3% sobre el valor de la transferencia, descontando las primeras 10 UIT. Los detalles y un ejemplo están en qué es la alcabala y cuánto se paga.
Paso 6: inscribe la propiedad en SUNARP
Hasta que no se inscribe, la propiedad no queda registrada a tu nombre. El trámite se presenta por la notaría mediante el sistema digital de SUNARP. El registrador revisa los documentos y, si todo está en orden y se pagaron las tasas, inscribe la compra. Si falta algo, emite una observación que hay que subsanar. Inscribir cuanto antes te protege de embargos o gravámenes que alguien intente anotar contra el antiguo propietario.
Paso 7: recibe el inmueble y ponlo a tu nombre
Pide las llaves y la entrega formal, revisa el estado del inmueble contra lo acordado y cambia a tu nombre los servicios (agua, luz). Guarda en una carpeta la escritura, el comprobante de alcabala y la constancia de inscripción.
Tres errores que conviene evitar
- Pagar un adelanto sin haber revisado la partida. Primero verifica, después paga.
- Confiar solo en la palabra. Lo que no está escrito y registrado no te protege.
- Olvidar los costos extra. Alcabala, notaría y registro son parte del presupuesto.
Dormitorio de un departamento en Santa Mónica, Cusco.
Mi recomendación
Haz el proceso en orden y no te saltes pasos por apuro, aunque el vendedor insista. Si la propiedad es en el Valle Sagrado o un terreno, revisa además los puntos que explico en qué revisar al comprar un terreno en el Valle Sagrado. Y si quieres que revisemos juntos una propiedad antes de dar el adelanto, escríbeme.
Fuentes consultadas
Consultadas el 24 de octubre de 2026. Los costos y requisitos pueden cambiar, verifica siempre en la fuente.
- SUNARP: Evite ser sorprendido, conozca los pasos a seguir antes de comprar una casa o departamento
- SUNARP: Conoce cómo registrar una compraventa de inmueble en la Sunarp
- SUNARP: Cuando alguien está interesado en comprar (infografía)
- SATP: Impuesto de Alcabala
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado o notario.