Alquilar una propiedad: contrato, desalojo notarial e impuestos
Alquilar bien empieza con un buen contrato. Tanto si eres propietario como si eres inquilino, lo que firmes define qué pasa si surge un problema. Esta guía resume lo más importante: el contrato, el desalojo notarial y el impuesto del alquiler.
Sala de una casa que gestioné en alquiler en Calca, Valle Sagrado.
Qué debe tener un buen contrato
- Datos de las partes y del inmueble (dirección, área y uso).
- Renta, moneda y fecha de pago, y cómo se paga. Si quieres poder usar el desalojo notarial, el contrato debe indicar una cuenta bancaria de depósito; además, un depósito siempre deja constancia.
- Plazo del contrato y qué pasa al vencer.
- Garantía o depósito, y cuándo y cómo se devuelve.
- Quién paga los servicios y el mantenimiento.
- Estado del inmueble al entregarlo, con fotos o un inventario firmado.
- Cuándo se puede terminar el contrato y las consecuencias.
Un contrato claro evita la mayoría de las discusiones.
El desalojo notarial (Ley 30933)
Desde 2019 existe un procedimiento especial para recuperar un inmueble sin ir primero a un juicio largo. Funciona así, según el texto de la ley:
- El contrato debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177 para vivienda, o en escritura pública. Las adendas deben tener la misma formalidad.
- Debe incluir tres cosas: una cláusula de allanamiento a futuro (el inquilino acepta devolver el inmueble si vence el plazo o si no paga la renta), una cláusula de sometimiento expreso a este procedimiento y el número de una cuenta bancaria donde se depositará la renta.
- Las causales son dos: que venza el plazo del contrato o que no se pague la renta. Para comprobar el pago, el notario solo toma en cuenta los depósitos hechos en esa cuenta acordada.
- Si ocurre una causal, el arrendador pide al notario que la constate, y luego un juez de paz letrado dispone el lanzamiento.
El inquilino solo puede oponerse por motivos limitados: por ejemplo, demostrar que el contrato fue renovado con las mismas formalidades o que pagó la renta en la cuenta acordada.
Lo que debes saber:
- No aplica a alquileres con opción de compra ni a arrendamiento financiero.
- Los contratos anteriores a la ley pueden acogerse con una adenda.
- Hasta donde pude revisar, la ley no ha sido modificada desde 2019, pero un análisis del Poder Judicial de 2026 plantea mejoras. Confirma la versión vigente antes de redactar.
Impuesto a la renta del alquiler
Si eres persona natural y alquilas un predio, pagas renta de primera categoría:
- Se calcula con una tasa efectiva de 5% sobre la renta del alquiler, mes a mes por cada predio.
- La declaración mensual se hace con el Formulario Virtual 1683; el plazo depende del último dígito del RUC.
- Desde el 1 de enero de 2026, el impuesto corresponde al ejercicio en que cobras la renta. Si el inquilino no paga un mes, no declaras ese mes.
- Para los predios hay una renta mínima presunta: no puede ser menor al 6% del autovalúo, salvo excepciones.
Dormitorio de una casa en Calca, Valle Sagrado.
Mi recomendación
Pon todo por escrito, haz el contrato con asesoría legal y guarda las fotos del estado inicial. Si quieres que te ayude a encontrar inquilino o a gestionar tu propiedad en alquiler, escríbeme. Y si estás pensando en inversión, lee cómo evaluar una inversión inmobiliaria en Cusco.
Fuentes consultadas
Consultadas el 24 de octubre de 2026. Las normas cambian: verifica la versión vigente.
- El Peruano: Ley 30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial
- SPIJ (Ministerio de Justicia): Texto de la Ley 30933
- Ministerio de Vivienda: Ley de desalojo notarial entra en vigencia desde mañana
- SUNAT: Cálculo de rentas de primera categoría
- SUNAT: Alquilo mi casa: declaración y pago
- SUNAT: Alquilo mi casa: preguntas frecuentes
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado o contador.