Invertir en inmuebles en Cusco: cómo evaluar una compra
Cusco atrae a muchos inversionistas por su turismo y su crecimiento. Pero una buena inversión no se decide por entusiasmo, sino por números. Aquí tienes un método sencillo para evaluar una compra, sin promesas de rentabilidad: cada caso depende de la propiedad, la zona y el uso.
Hotel en Curahuasi, Apurímac, que tengo disponible en alquiler.
1. Calcula la rentabilidad bruta
Es la división más simple:
Rentabilidad bruta anual = renta de todo el año ÷ precio de compra
Por ejemplo (números inventados, solo para ilustrar): si compras por US$ 100,000 y la propiedad rinde US$ 6,000 de renta al año, la rentabilidad bruta es 6%.
2. Pasa a la rentabilidad neta
La neta es la que de verdad te queda. Resta de la renta anual:
- Meses sin inquilino (vacancia).
- Mantenimiento y reparaciones.
- Impuesto predial y arbitrios.
- Impuesto a la renta del alquiler: para personas naturales, la tasa efectiva es de 5% sobre la renta, y desde 2026 se declara cuando cobras el alquiler.
- Comisiones o administración, si usas a alguien para gestionar.
Y no olvides los costos de entrar: la alcabala, la notaría y el registro.
3. Decide la moneda y el financiamiento
Si compras con crédito, la cuota debe poder pagarse incluso con meses sin renta. Los créditos hipotecarios se otorgan casi siempre en soles: según el BCRP, solo el 5.5% fueron en dólares en enero de 2026. Si tus ingresos por alquiler van a ser en dólares y tu deuda en soles (o al revés), evalúa el efecto del tipo de cambio. Revisa qué comparar en un crédito hipotecario.
4. Si piensas alquilar a turistas, ten presente
- Migraciones: desde el Decreto Supremo 011-2024-IN, los hospedajes y también quienes arriendan deben pedir a los extranjeros documentos que acrediten su situación migratoria y registrar esa información ante Migraciones.
- Hospedaje formal: si lo ofreces como establecimiento de hospedaje, aplica el reglamento del Mincetur (Decreto Supremo 001-2015-MINCETUR). Hasta donde pude revisar, no hay una norma específica del Mincetur para alquileres de corta estadía por plataformas, pero el tema cambia: consulta antes de comprar pensando en esa modalidad.
- La municipalidad y el edificio: verifica que el uso esté permitido por la zonificación y por el reglamento interno del edificio, si lo hay.
5. Revisa lo legal antes que lo bonito
Una propiedad que rinde bien pero tiene problemas de partida, cargas o linderos puede convertirse en un dolor de cabeza. Pide la partida y léela con calma (guía).
Piscina de un hotel en Curahuasi, Apurímac.
Mi recomendación
- Compara al menos tres propiedades con los mismos números.
- Usa el escenario prudente: menos renta y más meses vacíos de los que te prometen.
- No dependas de una sola fuente de ingreso.
- Pide asesoría legal y tributaria antes de firmar.
Si quieres que analicemos juntos una propiedad, escríbeme.
Fuentes consultadas
Consultadas el 24 de octubre de 2026. Las normas y tasas cambian: confirma en la fuente.
- SUNAT: Cálculo de rentas de primera categoría
- SUNAT: Alquilo mi casa: declaración y pago
- Migraciones: Registro de hospedaje y arrendamiento para extranjeros
- Migraciones: Establecimientos de hospedaje y arrendamiento deberán exigir documentos de viaje o identidad a extranjeros
- El Peruano: Decreto Supremo 001-2015-MINCETUR
- BCRP: Crédito hipotecario creció 7,2% interanual en enero de 2026
Esta guía es informativa y no constituye asesoría de inversión.